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Cancelaciones y pólizas desdobladas: un fraude al ciudadano y un problema para el notariado

I.- EL CIUDADANO, LA CONTRATACIÓN BANCARIA Y LA INTERVENCIÓN NOTARIAL.

La asimetría en las relaciones de las entidades de crédito con sus “clientes” es atenuada en buena medida por la asistencia notarial. En este ámbito, además de la estricta función fedataria se debe desplegar con una mayor intensidad la labor de asesoramiento que nos incumbe; de manera que dentro de los márgenes que hoy nos concede la legislación, al menos el cliente reciba una información asequible, fiable y completa. Paradójicamente, la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 sobre nuestro Reglamento Notarial mutiló en buena medida la atribución de competencias que hubieran podido hacer más eficaz nuestra actuación  en este ámbito.

La vergüenza de la firma manuscrita en determinados casos en los préstamos hipotecarios, si tiene algo de bueno, es que refuerza nuestra función asesora y contribuye a desterrar prácticas pérfidas como la asistencia del notario exclusivamente en el momento de estampar la firma de la operación. Tengo para mi fuero que la laxitud de algunos compañeros en la prestación de la función, especialmente cuando una de las partes es un agente económico poderoso, es una de las causas que más ha contribuido a deteriorar la imagen del notariado.

Es cierto que cuestiones como la apreciación de las cláusulas abusivas, deben resolverse dotándonos de la necesaria cobertura normativa. De poco sirve que los registradores denieguen su acceso pues habitualmente son estipulaciones obligacionales cuya constancia en el registro es hasta cierto punto irrelevante, además del nulo efecto que tiene la calificación registral sobre el sufrido sujeto pasivo. De otra parte, cuota de responsabilidad recae sobre los registradores, cuyo fatuo “Registro de Condiciones Generales de la Contratación” es absolutamente inútil.

 En todo caso, hay cláusulas cuya abusividad es manifiesta y una de ellas es la de establecer el cobro de comisiones de cargo del ciudadano para otorgar la carta de pago y de cancelación de hipoteca. A veces se disimulan con fórmulas como “búsqueda de expediente” u otras que me causan sonrojo ajeno.

Es evidente que el deudor, cuando ha terminado de pagar, tiene derecho a que el acreedor le expida el correspondiente recibo y si ese recibo tiene que constar en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad, en ningún caso puede cobrar cantidad alguna la entidad de crédito por ello; más aún, entiendo discutible que los costes de la cancelación deban recaer inexcusablemente sobre el cliente.

Es obvio también que, en cualquier operación que se realiza con entidades de crédito, asiste a nuestro usuario el derecho a elegir notario. Es tan claro que hasta se excluye el turno para las entidades oficiales cuando la otra parte debe asumir los gastos de la prestación del servicio (artículos 126 y 127 del Reglamento Notarial). Pero, igual de meridiano es que -por desdicha- la efectividad de este derecho básico está sumamente restringida cuando se contrata con los bancos y alcanza cotas de sarcasmo tratándose de las cancelaciones de préstamos hipotecarios y de pólizas.

 II.- LA CONCENTRACIÓN DE LAS CANCELACIONES DE HIPOTECA.

 Pues bien, estamos ante un fenómeno expansivo de la aglutinación de las escrituras de cancelación de hipotecas en uno o muy pocos notarios, de confianza u “homologados” por la entidad de crédito. Se aducen razones tales como una mayor eficacia en su gestión, incremento de la seguridad para la entidad de crédito ante un acto de tal trascendencia, notable ahorro de costes internos, etcétera.

Pero tampoco es oro todo lo que reluce. Bueno para las entidades de crédito sí, porque detrás están los motivos espurios: un entramado económico donde determinadas gestorías vinculadas a las propias entidades cobran honorarios exorbitados que a veces triplican los derechos notariales,  amén de contar con la colaboración de notarios que se prestan de buen grado a constituirse en fedatarios en exclusiva de cientos o miles de cancelaciones. Presumiendo la buena fe y la ausencia de prácticas reprochables, al menos incurren en una responsabilidad objetiva. Tal proceder causa un daño enorme a la función notarial.

En estos casos, no sólo se burla el principio de elección de notario con absoluto desdén para los ciudadanos, nuestros clientes, sino también  – lo que es todavía más grave – afecta a la seguridad jurídica de las operaciones en que desempeñamos nuestra función. Así, en la compraventa de un inmueble hipotecado, es hoy extraordinario que acuda el representante de la entidad acreedora hipotecaria a otorgar la cancelación; a lo sumo entregan al que había sido su cliente un certificado de saldo, sin ninguna garantía de autenticidad. Incluso se viven situaciones de película de Berlanga, pues accediendo a acudir y otorgar la escritura de cancelación, después resulta que renuevan el otorgamiento ante “su” notario, siendo ésta última la que tramitan, y dejando al primer notario sin más estipendio que el moral de haber cumplido con su deber.

Además, si en la operación en la que la cancelación debería ser previa hay financiación, ambas entidades llegan a un acuerdo sobre el otorgamiento y tramitación de la misma, en una “solidaridad” corporativa, donde los usuarios deben limitarse a soportar la carga económica que se les reclama.

Quizás se podrá decir que estamos ante una disfunción menor, pues a la postre el deudor hipotecario obtiene su objetivo, que es “borrar” la hipoteca del registro, y que además está en buenas manos; pero ello no pasa de ser una falacia: a la imposibilidad de “facto” de que se otorgue la cancelación ante el notario que prefiera, incluso de obtener la rebaja arancelaria del 10%, debe añadirse el sobrecoste que ello supone y la obligación que le impone la entidad de una gestoría, cuando la tramitación de una cancelación de hipoteca es de las más sencillas que hay.

 III.- USO Y ABUSO DE LAS PÓLIZAS DESDOBLADAS.

 Algo parecido está sucediendo con las pólizas, donde se están generalizando las pólizas desdobladas sistemáticas a voluntad de la entidad de crédito. Ante un notario comparecen los clientes y posteriormente, ante el Notario del banco, se firma en otro ejemplar por los representantes de la entidad de crédito. En cualquier caso, los honorarios de ambos notarios son de cargo del cliente y tradicionalmente se han repartido por  mitad.

Resulta pues que el usuario, con suerte, sólo puede elegir a la “mitad” del notario, pero eso sí, debe soportar el coste de “todo el notario”. Puede negociar, dado que el arancel respecto de las pólizas es de máximos, pero sólo la mitad de los honorarios, el notario del banco evidentemente le repercutirá el coste íntegro. En efecto, es asesorado e informado por el notario de su confianza, pero éste no le puede dar seguridad de que la entidad de crédito consume la operación.

Creo sinceramente que además de un uso perverso de lo que debía de ser excepcional, para supuestos de pluralidad de ubicaciones de los intervinientes, es un desprecio para el compañero que interviene la póliza de sus clientes y queda el buen fin de la operación al albur de la entidad de crédito. Flaco favor hacen a la función notarial los que cooperan con esta práctica, que es la generalización, -eso sí, con normativa de cobertura- de la firma de los representantes de los bancos sin presencia de notario, lo que expresamente declaró nulo el Tribunal Supremo en la citada sentencia de 2008 a propósito del artículo 197 bis del Reglamento Notarial

Al menos es grato que la Dirección General de los Registros y del Notariado haya sido sensible a esta cuestión. Así, a consulta del Colegio Notarial de Madrid, ha resuelto en fecha 8 de octubre de 2014 que en tales casos el notario del banco sólo tiene derecho a  percibir 30,05 euros (letra h del número 1 del arancel), sin incremento por razón del número de folios; los restantes derechos por el arancel que correspondería a la intervención de la póliza corresponden al otro notario interviniente.

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About Javier Máximo Juárez González

Notario de Valencia

18 Responses to "Cancelaciones y pólizas desdobladas: un fraude al ciudadano y un problema para el notariado"

  • Luis Rojas Martínez
    19 noviembre, 2014 - 14:43 Reply

    ¿Cuál sería tu respuesta si el Banco de Santander llama a tu puerta y te dice que quiere firmar todas las cancelaciones de los clientes que no elijan notario en tu despacho? Y que la causa sea porque, por ejemplo, un amigo de tu infancia tiene ese poder de decisión.
    Hay una respuesta del notario, una respuesta del notariado y una respuesta del sistema jurídico.
    Solo una ley que nos excluya de la aplicación de los estrictos requisitos de la ley de competencia nos podrá salvar de una concentración de documentos en pocos despachos, concentración que empezó siendo provincial y ahora lleva visos de convertirse en nacional.
    Concentración que nosotros decimos que nos lleva al deterioro del ejercicio de nuestra función por incumplirse el deber del notario de conseguir del cliente que preste un verdadero consentimiento informado, pero que desde la parte fuerte de la contratación se explica porque de esa manera es más eficiente el funcionamiento de las cosas. Y, cual es la causa por la que las cancelaciones no puedan firmarse en un solo despacho de toda España, documento en el que no hay que informar a ninguna “parte débil de la contratación”?.
    Y se empieza por las cancelaciones, pero los prestamos hipotecarios también se pueden firmar en representación verbal del cliente que luego ratifica en el notario de provincias.
    y no se si nuestro sistema jurídico permite que haya algún principio que sea más fuerte que el de libre competencia. Y no se si esa protección al ciudadano que nosotros demandamos es real y puede dar lugar a una modificación legislativa que nos excluya de los rígidos principios de la protección al ciudadano a través de la figura de la protección de la competencia.
    O si nosotros queremos cambiar el sistema.
    O si solo queremos cambiar el sistema cuando nos molesta, pero cuando nos es favorable decimos que somos muy eficientes prestando nuestro servicio y que por eso nos eligen.
    Somos honestos?
    Que queremos?

    • JAVIER MÁXIMO JUÁREZ
      19 noviembre, 2014 - 15:51 Reply

      Apreciado Luis:

      Primero afortunado sea el que tenga un amigo de la infancia y por su mediación firme todos los clientes que no elijan notario. Al respecto de he de decir:
      .- Que yo también tengo algunos amigos de la infancia que trabajan en la Banca, algunos en cargos muy relevantes, y para mi desdicha no me han hecho ningún ofrecimiento de tal tipo; eso sí, tengo la suerte de seguir contando con su amistad. Creo que siendo ello posible, no es, sin embargo, la amistad desde EGB, el factor predominante en la designación de notario por los bancos.
      .- Además, pones tú el dedo en la llaga al indicar que sólo debía proceder cuando el cliente, informado de su derecho a elegir notario y de los costes, no lo ejerce o lo encomienda expresamente al notario del Banco.

      Personalmente creo que la normativa es muy clara y es que el derecho de elección de notario está reconocido normativamente, sujeto a excepciones tasadas y que constituye uno de los pilares de la función notarial, que por ejemplo nos acerca más a la figura de profesional oficial que a la de funcionario retribuido por arancel, cuyo prototipo serían los registradores de la propiedad.

      Entiendo también que los principios de competencia y asesoramiento y protección al ciudadano no son incompatibles; por el contrario, deben ser los ciudadanos que soportan el coste del servicio notarial, lo que elijan libremente el notario de su confianza.

      El problema es que el mercado no es transparente y los operadores económicos, como la banca, actuando en régimen de oligopolio cada vez más restringido, y con enormes recursos financieros y económicos y conexiones mediáticas y políticas, tienen una posición predominante tanto respecto de los ciudadanos como incluso sobre los operadores jurídicos.

      Por otra parte, es cierto que en las cancelaciones no hay una excesiva labor jurídico y de asesoramiento, aunque se han de hacer bien y te aseguro que he visto algunas que asustan, además de que las consecuencias jurídicas de una cancelación defectuosa pueden ser enormes. Pero, en cualquier caso, ello no es óbice para que cualquier ciudadano pueda elegir a su notario para dicha operación que para los usuarios normales tiene una enorme trascendencia: significa el punto final a una hipoteca que han podido pagar muchas veces a lo largo de toda una vida.

      Un abrazo.

      .

  • De todos es sabido
    19 noviembre, 2014 - 16:56 Reply

    Cuando interviene un GOE ,y más con la situación de oligopolio y prepotencia que hay en el sector bancario es una absoluta falacia ,la pretendida libertad de elección de Notario

    Estimado Luis Rojas , desmiente si es falso que en Granada , el Santander para adscribirte como Notario exige UN MILLÓN DE EUROS . En el BBVA ignoro la cifra; pero es inaceptable que una plataforma pagada por todos los Notarios sea aprovechada por aquellos que determina el Banco y puedo asegurar que no es por haber jugado con FG en el equipo de baloncesto del Ramiro.

    La solución dado que somos funcionarios. competencia territorial y turno cuando no exista situación de equilibrio entre las partes.

    Forma rápida , barata y eficaz de dignificar la función y proteger al más débil.

    Dudo que la casta acceda a desafiar al que le financia sus campañas.

    • Existen otras soluciones
      19 noviembre, 2014 - 18:24 Reply

      Las pólizas ,los préstamos, las cancelaciones y demás documentos que intervengan los bancos , arancel de documento sin cuantía y los testamentos y las actas 600 euros.

      Así, se evitan los peajes a los poderosos y se refuerza arancelariamente al Notario de verdad al modesto que está pie de calle y no entra en extrañas componendas que desvirtúan la función

      • JAVIER MÁXIMO JUÁREZ
        19 noviembre, 2014 - 20:34 Reply

        Compañero “Existen otras soluciones”.

        El recurso a la ironía y al sarcasmo es objetivamente legítimo, pero se torna en maldad , cuando despachas en tres frases al resto de los compañeros, a tus clientes, excepto a los que de verdad consideras tus clientes, y sobre todo a ti mismo.

        Seguro que eres notario gracias a ti, que no debas nada a nadie más que a ti mismo – a tu esfuerzo y sacrificio – y que gracias a ti tienes mucho más que los demás. El problema para ti es que teniendo mucho, tú no eres nadie. Disfruta de tus posesiones, despacha a los demás con desdén, desprecia el cuerpo del que formas partes y seguro que serás único, de lo que te podrás sentir orgulloso, pues la soberbia es la forma más socorrida de supervivencia emocional.

        En fin, te dedico unas estrofas de un poema de Victor Hugo ( el resto del poema también vale la pena):
        Te deseo, además, que tengas dinero,
        Porque es necesario ser práctico.
        Y que por lo menos una vez por año pongas algo
        De ese dinero enfrente de ti y digas: “Esto es mío”,
        Sólo para que quede claro quién es el dueño de quién.

        Y porque la vida es así, te deseo también que tengas
        Enemigos. Ni muchos ni pocos, en la medida exacta para que,
        Algunas veces, te cuestiones tus propias certezas.
        Y que entre ellos, haya por lo menos uno que sea justo,
        Para que no te sientas demasiado seguro.

        Un saludo.

        • Existen otras soluciones
          19 noviembre, 2014 - 22:18 Reply

          Estimado y desconocido Javier,

          Centrándonos exclusivamente en el de fondo del asunto de hoy, no es ni ironía ni sarcasmo, es la solución que considero que mejor se compadece con el sacrosanto , habitualmente vulnerado y por tanto, inaplicado principio de libre elección de Notario y la adecuada subsistencia de los Notarios que por ejercer la función con arreglo a lo que consideramos principios irrenunciables no somos del agrado de los Bancos.

          Ruego indiques; sin descalificar ni realizar juicios personales basados en impresiones que son erróneas , como sin vulnerar la normativa en materia de competencia se puede articular un sistema que nos permita a los Notarios no bancarizados subsistir con un arancel basado en subvenciones cruzadas.

          • JAVIER MÁXIMO JUÁREZ
            20 noviembre, 2014 - 11:41

            Estimado y en verdad ignorado “Existen otras soluciones”.

            No me duelen prendas en pedir disculpas si es cierto lo que dices,

            No obstante, pienso que es descabellado el reconvertir los documentos sin cuantía en los mejor retribuidos y los documentos de cuantía en tarifas fijas. Ni social, ni jurídicamente es viable. Otra cosa es que se actualicen los derechos de los documentos sin cuantía.

            Respecto del principio de libre elección de notario:
            a) Me ratifico que es uno de los pilares básicos de nuestra función, que nos configura como profesionales oficiales y no como simple funcionarios públicos retribuidos por arancel.
            b) Su efectividad es manifiestamente mejorable, pero en ningún caso es meramente nominal. Trabajo en una ciudad grande y me mantengo en buena medida gracias a dicho principio, pues no soy notario de bancos. Es más, quizás en la actual situación de crisis prolongada, han sobrevivido mejor las notarías de ciudad pequeñas o medianas, que las grandes notarías dependientes de operadores económicos, sobredimensionadas y que han llevado peor la caída de la contratación en masa.
            c) Dicho principio, el de libre elección de notario, desde que ingresé en el notariado, siempre se ha tenido como esencial y las sucesivas juntas de los Colegios e incluso el CGN, han impulsado medidas para mantenerlo, con mayor o menor fortuna, pero así ha sido. Es más, a propósito de las cancelaciones, creo que algunos compañeros han sido objeto de traslado forzoso e incluso de expulsión de la carrera.
            d) En cualquier caso, fuera la retribución que se percibiera, siempre habrá compañeros dispuestos a adherirse a la documentación a gran escala. Así ocurre, por ejemplo con las actas de fijación de saldo.
            e) Competencia no es incompatible con el principio de libre elección de notario. Al contrario, para que de verdad exista competencia debe potenciarse el principio de libre elección de notario.
            f) Creo que nuestro sistema es bueno, pero mejorable, el coste de los servicios notariales es de los más baratos del sistema latino. El sistema de seguridad jurídica preventiva español está amenazado exteriormente por las tendencias economicistas que siempre redundan a favor de los más poderosos económicamente y perjudican a los ciudadanos y, además desean crear y de hecho ya crean, como sus gestorías, estructuras de reemplazo con las que lucrarse. Pero también está la amenaza interna de la conducta servil de una minoría de compañeros, plegados a los intereses de los grandes agentes y que son los que más temen a la competencia y a la libre elección de notario.

            Reitero mis disculpas si mi apreciación fue incorrecta. Saludos.
            En cualquier caso, siempre es bueno recordar a Cervantes cuando dice:
            “Hoy es el día más hermoso de nuestra vida, querido Sancho; los obstáculos más grandes, nuestras propias indecisiones; nuestro enemigo más fuerte, el miedo al poderoso y a nosotros mismos; la cosa más fácil, equivocarnos; la más destructiva, la mentira y el egoísmo; la peor derrota, el desaliento; los defectos más peligrosos, la soberbia y el rencor; las sensaciones más gratas, la buena conciencia, el esfuerzo para ser mejores sin ser perfectos, y sobre todo, la disposición para hacer el bien y combatir la injusticia donde quiera que estén. “

  • Número 2
    19 noviembre, 2014 - 19:46 Reply

    Aunque puede ser cierto que es necesaria una reforma del arancel,las medidas apuntadas en el comentario de quien propone otras soluciones son un poco exageradas.No hay que olvidar la retribución de la responsabilidad y el riesgo asumidos por el Notario,el carácter social de ciertos documentos,que quizá sea más justo un arancel progresivo(el nuestro no lo es,en cierto sentido) que una tasa igual para todos los casos;que precios elevados para los sin cuantía retraerían de su otorgamiento,que los precios arancelarios son más bajos,seguramente,que los que resultarían de la libre fijación,etc
    En fin,ideas para el debate sobre el arancel que esperemos que se abra también algún día,sin complejos.y sin olvidar que ,en muchos casos,el arancel es garantía de igualdad entre los ciudadanos.

  • NOTARIO RASO
    19 noviembre, 2014 - 20:18 Reply

    Muchas gracias al autor, por su valentía, al poner de manifiesto el verdadero problema de la función notarial, del cual dependen todos los demás, y de cuya solución dependerá el destino del notariado. No exagero ni lo más mínimo.

    Vayamos por partes, pues hay muchas cosas que poder comentar. Seré breve, de todos modos:

    La resolución citada de la DGRN, aún teniendo buena intención, desde un punto de vista estrictamente jurídico es bastante mejorable, pues mezcla arancel de pólizas con arancel notarial, y no es lo suficientemente clara, pues puede dar a entender que toda póliza desdoblada tenga que estar sometida a ese régimen cuando a mi entender no es así. Pero no es esto lo fundamental.

    Además de cancelaciones y pólizas hay otras actuaciones centralizadas de una transcendencia enorme, como son las certificaciones de saldo y las daciones en pago. Por las redes se habla de la existencia de un tal certicacióndesaldeitor. Pues bien la atribución de estas actas no puede quedar al arbitrio del banco, como tampoco las daciones en pago. He firmado muchos poderes para daciones, en los que he estado largo rato con los clientes, que han manifestado todas sus dudas y miedos, a los que se les ha impedido otorgar las escrituras conmigo, bajo amenazas, de que en caso contrario tendrían que pagar ellos la documentación.

    Respecto del tema de la concentración de la documentación bancaria, es un secreto a voces, tal como se va poniendo de manifiesto en los otros comentarios, que tener la consideración de favorito del banco vale dinero, y se paga de una manera u otra, bien la comisión directa al director de la oficina (en mi localidad mi compañera más próxima tiene una tarifa de a 30 Euros la hipoteca) , la exigencia de depósitos en las entidades (algunas de ellas ofrecen financiación) …..todos lo sabemos. No hace falta decir más.

    Cuales pueden ser las soluciones. Pues varias, aunque ninguna de manera exclusiva, pero he de decir que siento cierta envida cuando el cuerpo hermano hace valer judicialmente sus derechos.

    Evidentemente las Juntas directivas siempre dicen que no pueden hacer nada, lo cual yo creo que no es cierto, además de que en más de una ocasión no tienen la legitimidad para juzgar y combatir actuaciones en las que algunos de ellos mismos participan.

    En esta situación hay que dejar bien claro que eso de la libre elección de notario es una soberana memez. La documentación con consumidores debe de tener otra forma de atribución y reparto O existe y se defiende la libre elección de notario o se elimina.

    Todo va muy relacionado con el tema del arancel, si no hay reparto homogéneo de documentación no tienen sentido las subvenciones cruzadas. Por qué el presidente del Consejo declara que no es conveniente su existencia cómo modo de financiar el registro civil y por otro lado no se hace ninguna actuación dirigida a su eliminación en la documentación notarial?

    El arancel tal como está regulado solamente es generador de clientelas cautivas e incentivador de las prácticas que se denuncian.

    • JAVIER MÁXIMO JUÁREZ
      20 noviembre, 2014 - 12:40 Reply

      Apreciado compañero “soldado raso”:

      Comparto muchos de tus puntos de vista, pero quizás deba de matizar algunos puntos:
      a) Respecto de la Resolución de 8 de octubre de 2014, a propósito de las pólizas desdobladas, yo creo que está bien fundada. Es cierto que determina el reparto de derechos por el arancel notarial, pero lo hace con una motivación indudable y ajustada a la realidad social. Además, como tal resolución administrativa está amparada por la presunción de legalidad, por lo que nos dota de una herramienta utilísima para desincentivar tales prácticas.
      b) Respecto de las actas de fijación de saldo en principio son de cargo de la entidad de crédito, por lo que resulta mucho más difícil cualquier actuación en dicho ámbito. No obstante he de señalar que al menos determinadas entidades de crédito y compañeros actúan con temeridad en las mismas, lo que pueden tener graves consecuencias para ambos. Recuerdo un acta de fijación de saldo de un “Swap”, que constaba de dos hojas, sin aportación de ninguna documentación contable acreditativa del saldo, limitándose el compañero a dar por bueno a fe ciega el saldo de la entidad.
      c) En cuanto a las daciones en pago, la desinformación de las entidades con los clientes en ocasiones rayaban el escándalo, sobre todo cuando después de formalizarlas se encontraban con unas ganancias patrimoniales en su IRPF que podían significar 1/3 de la deuda (menos mal que ésta última cuestión se ha resuelto recientemente con carácter retroactivo.=-
      d) No soy partidario de volver al turno de documentos. Creo en el notario como profesional del derecho y fedatario, creo también en la competencia, creo precisamente por ello que lo que se ha de evitar son las distorsionas a la competencia, creo que cualquier persona debe tener su notario de confianza y debe poder elegirlo libremente, creo que ello depende en buena medida de nosotros, como notarios y corporación. Es un camino difícil, pero nunca las grandes tareas son sencillas.
      Un abrazo.

  • recordatorio
    20 noviembre, 2014 - 21:31 Reply

    Este post no menciona a los Oficiales que amigos de Constructores y Poderosos se ofrecen de Notaría en Notaría al mejor postor, ¿no merecen ni unas palabras de recuerdo?, ¿no son otro factor en la curiosa concentración selectiva masiva de firmas en algunos despachos?
    Se habla de la libre elección y ¿qué libre elección hay cuando pides una plaza en la captial con personal y cuando llegas sólo hay un solar?
    Por cierto que si cambias de plaza tienes que indemnizar
    Eso es un Convenio Colectivo!

  • Iuris
    20 noviembre, 2014 - 23:09 Reply

    “Los prestamos hipotecarios también se pueden firmar en representación verbal del cliente que luego ratifica en el notario de provincias”. Eso ya se está haciendo también. Yo he tenido ese caso y era, huelga decirlo, el “notario de provincias”.
    Y me planteé: tenemos una vistosa normativa de protección del cliente bancario, que busca garantizar la transparencia, la información precontractual, el conocimiento por el cliente del alcance y significado de las cláusulas y demás. Una voluminosa Orden de Transparencia del Ministerio de Hacienda con varios artículos dedicados a todo lo que el notario tiene que hacer y advertir.
    Y cuando el banco va a su notario y otorga la escritura de hipoteca como mandatario verbal, el notario del banco evidentemente no tiene mucho sentido que cumpla con la Orden de Transparencia.
    Y cuando el notario de provincias lee al prestatario la escritura de ratificación (redactada según minuta impuesta por el banco y en la que el cliente asegura conocer de pe a pa la escritura que ratifica) tampoco le compete observar los deberes de la Orden de Transparencia (otra cosa es que por pundonor, por vergüenza y por la dignidad de la función que desempeña, así lo haga), porque en su escritura se limita a recoger el amén del prestatario.
    Y también me plantee en cual de los despachos notariales tendría a su disposición el cliente el proyecto de escritura pública para ejercitar su derecho a examinarla con tres días de antelación a la firma, que le reconoce el artículo 30 de la Orden ¿En el despacho del notario del banco, situado a cientos de kilómetros? ¿Y cabe la renuncia a ese derecho, que solo admite la orden cuando el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría, si lo que firma el prestatario es la escritura de ratificación?
    Y me pregunté: ¿por qué se tolera semejante escarnio?
    Esto ocurría en marzo, y supongo que a nadie le sorprenderá que la numeración que llevaba ya el notario del banco quintuplicara la mía.

  • Harto
    21 noviembre, 2014 - 01:19 Reply

    Totalmente de acuerdo con Notario Raso. El problema que se denuncia en este post, el de las concentraciones de firmas, que con la crisis se ha propagado como una metástasis, es crucial para el notariado. Cuestiona de modo frontal la independencia y la imparcialidad del notario, en un ámbito socialmente tan sensible, y más en los tiempos que corren, como es el de la contratación inmobiliaria y crediticia con consumidores. Nos hemos dejado muchos jirones de prestigio, dignidad y legitimidad en el camino, y nos seguimos jugando mucho, por no decir todo.
    Que la aplicación de las medidas necesarias para corregir esta situación no sea fácil y pueda chocar con las normas de protección de la competencia no debería llevarnos a eludir ni el diagnóstico ni la terapia precisas. Y no nos engañemos, la única solución verdaderamente efectiva al problema será la aplicación de mecanismos de reparto de esa documentación en masa con consumidores. O también, el establecimiento de medidas desincentivadoras en lo económico, que atajen el mal de raíz. No por vía arancelaria, como se sugiere en otro comentario, y ello por los motivos que también se han dado ya en las contestaciones al mismo. Pero sí haciendo que una ganancia que no responde al mérito del notario revierta al conjunto del notariado. Como se dice, hay notarios que dan prestigio al notariado y notarios que viven del prestigio del notariado. Cuando el banco de pronto aparece y ofrece a un notario que firme sus cientos, o miles de cancelaciones, o de actas de fijación de saldo, o de pólizas desdobladas o sin desdoblar, o de escrituras de dación en pago, o de escrituras de venta de lo previamente recibido en pago, o de los préstamos hipotecarios que aún se conceden, aparte de los arreglos, reciprocidades o connivencias que haya, no van a ese notario por sus cualidades personales: tal notario no precisa ser sino un engranaje más en una maquina impersonal de producir escrituras. Es conocido el caso de un macronotario hispalense que ni tan siquiera tenía despacho propio en su gran oficina ¿Para qué? De un notario así los bancos sólo quieren (aparte de ductilidad) el puro efecto final de la función: la fehaciencia y la ejecutividad de los documentos. Una función que ese notario está expoliando en perjuicio de todos.

  • Notario Raso
    21 noviembre, 2014 - 16:28 Reply

    No soy muy dado a las réplicas de los comentarios, pero en este caso me veo un poco obligado, por alusiones, y porque han salido algunos temas nuevos. Me reitero en la consideración de que los problemas que se ponen de manifiesto en esta entrada constituyen la raíz de todos los males de la profesión notarial.

    Tengo un caso de ayer, una consulta de un abogado amigo, que me exhibe dos copias de la misma escritura con contenido distinto (otro caso más). Pide la exhibición de la matriz, al titular del protocolo y parece una sobre-borrado con tipex, salvado únicamente por el Notario, donde dice que el periodo de duración del interés fijo se extiende a 180 meses, que curiosamente coincide con la duración total del préstamo, a pesar de que la hipoteca es a tipo variable. La reacción del sufrido deudor de la hipoteca inversa fue: “jamás pude llegar a imaginar que el que me engañase fuese el Notario”. No sé si todo es cierto, pero el daño a la profesión está hecho (vendemos o vendíamos confianza), pudiendo haberse salvado, a través de una rectificación (pero había que molestar al señor del banco) o solicitando a los particulares que salvasen expresamente la enmienda (si es que estaban en el momento)

    La pérdida de la confianza de la ciudadanía es lo peor que nos puede suceder, todavía queda algo, pero yo, al menos, percibo que nuestro crédito se acaba. ¿Son muchos los notarios no muy correctos?. Es posible que no, pero si ese grupo llega a copar, p.ej., el 80% de determinada documentación, hay mucha documentación notarial bajo sospecha.

    ¿Por qué no aplicamos en el ámbito corporativo lo que la ciudadanía exige a nuestra partidos políticos?. Es decir control interno. No podemos esperar que solo haya responsabilidad cuando lo diga un juez y no podemos esperar que las responsabilidades se depuren únicamente a instancia de particulares. Es el propio notariado el que debe de tomar la iniciativa, interponiendo todo tipo de acciones y prevenciones.

  • Javier Satue
    21 noviembre, 2014 - 16:36 Reply

    Creo que todos los notarios digamos excluidos o preteridos del circuito de bancos y gestorías dedicados a la contratación en masa podemos compartir las preocupaciones de fondo del post, y de los comentarios subsiguientes, con más o menos matizaciones.
    El reequilibrio progresivo de la situación existente creo que solamente podrá venir por una conciencia y una práctica más centrada en el aspecto público de nuestro trabajo, cuyo punto fuerte será reforzar los controles y la seguridad jurídica, también la nuestra, con medidas de carácter preventivo y desincentivador. Es decir, a priori y no a posteriori, cuando el mal ya está hecho.
    ¿No es éste el principal leit motiv de nuestra función para con la sociedad? Pues apliquémoslo también en nosotros, por bien de la corporación y, por tanto, también de la sociedad a la que servimos.
    En este marco conceptual, el principio de libre elección, en relación con los grandes operadores, como alguien ha apuntado, es actualmente un lastre para el Notariado en su conjunto, porque las dinámicas económicas actuales tienden a ,y lo consiguen, dejarlo en papel mojado en la práctica.
    Pero su daño mediato es mucho más grave, pues imposibilita revolverse contra él intelectualmente, para reformularlo en términos que no dañen el interés público, al que nos debemos.
    Aquí no se trata de repartirse un pastel, sino de que las instituciones funcionen correctamente.
    Y si el principio de libre elección de Notario se ha convertido en ciertos casos en una manera que incentiva la burla de los controles que tenemos encomendados como corporación, socava la deseable homogeneidad de las oficinas notariales, y enquista y desune a los colegiados, habrá que combatirlo.
    La demarcación, por ejemplo, sería un medio indirecto de combatir esta situación. ¿Cómo?
    La situación actual en las grandes ciudades ha dejado notarías, cómo decirlo, de primera, segunda, tercera, y congruas.
    Los últimos concursos, desde hace ya algunos años, nos muestran que la llamada en otros tiempos “carrera notarial” ha desaparecido. Vemos constantemente compañeros que deben dejar ciudades por la puerta de atrás, cuando la documentación de la plaza debería permitir su subsistencia y suficiencia, con la consiguiente merma del servicio público.
    La próxima demarcación supone la supresión de muchas plazas continuadamente desiertas en las ciudades pretende paliar esa situación, aunque no parece que lo pueda conseguir, si las prácticas diarias continúan.
    Era un concepto tradicional asentado que la gente entraba por un pueblo, al que seguía otro algo mejor y más grande, para después, si no se hacían oposiciones entre notarios, acceder en una época avanzada de profesión a una Notaría de la ciudad que le estaba “esperando” a uno, con una estabilidad, personal y una clientela, si no monolítica, en general vinculada al estudio notarial vacante.
    Todo ello se ha esfumado.
    La entrada en una ciudad de primera es ahora un camino incierto y proceloso, teñido de padrinos y contactos, sin que el escalafón sirva para nada más que el adorno. Obsérvese el número de compañeros de la nueva promoción que entrarán por primeras, algo imposible de creer hace quince años.
    Todo esto es sabido.
    Una vía de posible solución reequilibradora podría pasar por una demarcación más moderna conceptualmente, como sería demarcar en las poblaciones más sensibles a los efectos de la concentración de los grandes operadores, Notarías servidas por más de un Notario, de manera que
    atendidos los volúmenes de documentación, se creara una, o varias, plazas en una Notaría en concreto, que quedaría servida por varios Notarios. Así, quien concursara a una ciudad tendría derecho a esa plaza sin esperar el acuerdo del notario o notarios que permanecieran en ella, que deberían aceptarlo obligatoriamente durante, al menos, un plazo mínimo (¿tres años?).
    Para ello, se valoraría el volumen de documentación, su relación con grandes operadores y su contenido, para lo cual el índice es un instrumento poderoso.
    Quizá fuera ésta una medida que, en unión de otras, permitiera hacer que el escalafón no fuera obviado, corregir periódicamente desequilibrios, y desincentivar prácticas acaparadoras que como decía el autor del post, causan un daño objetivo al conjunto de la profesión.
    Para ello, es indispensable reformular el principio de libre elección, que se ha convertido en un bumerán contra los Notarios cumplidores con la ética profesional, y un escudo para los que se aprovechan de la gran mayoría de compañeros.

  • otro apunte
    24 noviembre, 2014 - 19:20 Reply

    El Banco A designa como apoderados de todos los Directores y Subdirectores de una zona a varios empleados de la Gestoría B

    La Gestoría B que se encuentra lejos de varias Notarías de la zona, pero cerca de alguna decide trabajar con la Notaría de la zona o cualquiera otra de la capital o de una localidad particular

    La Notaría agraciada acaba firmando todos o la mayoría de las operaciones del Banco A

    Y así actúa el Banco F, Banco I,…

    ¿Cómo se ejerce aquí el principio de libre elección de Notario?

    Por otra parte, el Código de Deontología Notarial dice algo así como que la elección del Notario no debe basarse en que éste sea simpático

    A contrario sensu ¿debe ser antipático?, ¿solo por sus conocimientos va a conseguir que la Gestoría del Banco A le lleve las operaciones de una zona que ha centralizado en otra Notaría?, ¿quién ha redactado el Código de Deontología?, por cierto ¿trata de la responsabilidad de los Órganos Corporativos en algún momento?

  • juan herrera
    25 noviembre, 2014 - 14:18 Reply

    El incluir en aquellos documentos en los que intervengan bancos, promotoras, etc..una cláusula en donde se diga que el comprador, prestatario, en definitiva el que va a pagar, ha sido debidamente advertido de su derecho a elegir notario, y efectivamente ha optado por el notario autorizante, entiendo que algo ayudaría.
    No resolvería el problema pero se iría creando conciencia de que el que paga manda.
    .

  • Modesto compañero
    6 agosto, 2015 - 14:45 Reply

    Escribo este breve comentario a sabiendas de que llego… ¡un año tarde!.
    En esencia estoy de acuerdo con los comentarios de mi compañero y con bastantes de los comentarios que preceden al mío. No obstante, sería conveniente no olvidar nunca, al tratar cuestiones relacionadas con las entidades de crédito, que éstas gozan de una posición totalmente excepcional (y, evidentemente, tanto ellas como los gobiernos son perfectamente conscientes de ello). De poco sirve al ciudadano saber que tiene “derecho a escoger libremente”. En última instancia, si la entidad de crédito tiene algún incentivo o motivo para evitar que la elección sea libre le planteará al cliente la “libertad de elección de las lentejas” (la misma “libertad” que existe para infinidad de contratos): o lo tomas o lo dejas. De poco sirven también las normas reguladoras de la libre competencia, que en muchas ocasiones son un brindis al sol. En mi humilde opinión la única forma en que las entidades de crédito podrían replantearse su actitud sería:

    1) imponer imperativamente un turno de reparto de documentos obligatorio (y cuando digo obligatorio es obligatorio de verdad, no dejar nada al albur de la buena voluntad de las personas). Evidentemente, para esto sería preciso contar con órganos colegiados dispuestos a hacer efectivas sin temor alguno las normas sancionadoras (que, por cierto, deberían reforzarse mucho más para disuadir al filibustero).
    A la vista de la situación actual y de la trama de intereses cruzados que se ha creado esta alternativa tiene escasos visos de prosperar. Esta sería la alternativa del “palo”;

    ó 2) ofrecer a las entidades de crédito otra alternativa que les resultara más rentable y beneficiosa que el “status quo” actual, a cambio de un reparto efectivo de documentos. En este caso los principales beneficiados serían las entidades de crédito y los compañeros (inmensa mayoría) marginados del círculo privilegiado de las entidades bancarias; y, por supuesto, los principales perjudicados serían los que hoy se encuentran en ese círculo privilegiado. No obstante, esta alternativa exigiría una actuación coordinada de los órganos colegiales. Esta sería la alternativa de la “zanahoria” (aunque a la vista de la situación actual, tengo mis dudas de que llegue a buen puerto).

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