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Fusiones bancarias: su constancia registral

Desde que se inició la crisis el sistema bancario español se encuentra inmerso en una continua restructuración. Resumiendo en una frase: “O como (absorbo) o me comen (absorben)”. Aun no hemos acabado el primer mes del año y, los periódicos nos han sorprendido con la primera fusión bancaria del 2015, el día 2 de enero Caixabank compró parte del negocio de Barclays.

Teníamos cuenta con Banesto y a golpe de telediario nos vemos negociando comisiones con el Banco Santander. Igual se puede decir de la CAM hoy Banco Sabadell, Banco de Valencia hoy Caixabank, Banco de Andalucía hoy Banco Popular, y como no, Caja Madrid y Bancaja –junto a otras 5 Cajas- convertida en nuestra nacionalizada Bankia, etc. Son muchas las entidades financieras absorbidas por otras. Aquí puede verse un resumen.

Los daños colaterales de la restructuración los notamos paseando por nuestra ciudad viendo sucursales cerradas, nos afectan en nuestro día a día al cambiar en muchos casos los empleados bancarios gestores de nuestros préstamos, y nos indignan cuando nos enteramos que la hija de la prima de la vecina ha sido despedida dentro del proceso de restructuración bancaria llevada a cabo tras la fusión. Las fusiones entre otras cosas también traen destrucción de empleo directo (empleados de banca) e indirecto (personal de limpieza de las sucursales, por ejemplo).

Dentro del proceso de restructuración bancaria también hay que hacer constar en el Registro de la Propiedad el cambio de acreedor de nuestro préstamo cuya garantía hipotecaria queda ahora a su favor.

¿Cuándo hacer la constancia en el Registro de la Propiedad?

Conforme vayamos modificando y/o cancelando los derechos reales de hipoteca (generalmente son hipotecas lo que tenemos con los Bancos) constituidos a favor de entidades bancarias absorbidas.

¿Cómo hacer el cambio?

Por estricto complimiento del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, el Registrador de la Propiedad tiene que hacer constar registralmente la transmisión del crédito hipotecario (o dominio según sea el caso) de la entidad absorbida a la absorbente, cuando le presentan a inscripción un documento relativo a derechos de la entidad absorbida. Ejemplo; teníamos el préstamo hipotecario con Banco de Andalucía (absorbida) tras pagar el préstamo tiene que cancelar la hipoteca Banco Popular (absorbente), en la escritura de cancelación de hipoteca, en la intervención del Banco, el Notario incluirá un párrafo que dice así: ““ Banco Popular Español S.A, absorbió a Banco de Andalucía S.A, quedando disuelta ésta última entidad e integrado todo su patrimonio, en la primera, que queda subrogada en todos los derechos y obligaciones de “Banco de Andalucía S.A”; todo ello en virtud de escritura de fusión por absorción, otorgada ante el Notario de Madrid, Don Antonio Huerta Trolez, el día 3 de Agosto de 2009, bajo el número 1532 de su protocolo, inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 26.165, folio 171, sección 8, hoja M-2715, inscripción 2189ª”” Con ese párrafo es suficiente, el Registrador inscribe la hipoteca a favor de B. Popular como operación previa a la inscripción del documento que se pretende despachar.

Igual pasaría si fuese una escritura de ampliación o novación de préstamo hipotecario, o cualquier otro documento que afecte a Derechos de una una entidad bancaria absorbida… como puede ser el caso de los Decretos de Adjudicación Judicial. Con cualquier entidad bancaria absorbida es así, un párrafo con los datos de la Fusión y su inscripción en el Registro Mercantil correspondiente, que el Autorizante (generalmente un Notario) hace constar en el documento que se pretende inscribir. De no hacerlo constar en el documento inscribible habría que dárselo al Registrador en un documento complementario, para cumplir con el artículo 20 LH es necesario.

¿Cobra el Registrador por los traspasos previos derivados de las fusiones bancarias?

No. No puede cobrar, a tenor del cambio legislativo introducido en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, (derogado por la Ley 8/2012, de 30 de octubre, cuya Disposición Adicional segunda  dice exactamente lo mismo). Puede verse entre otras la Resolución del Colegio de Registradores de fecha 28 de marzo de 2014.

¿Y si la entidad de crédito hace de vendedor y nos vende un inmueble cuya titularidad registral es aun a favor de una entidad absorbida?

Exactamente igual, se procede de la misma forma, con los datos de la Fusión en la escritura de compraventa, e igualmente no se puede cobrar la transmisión previa por la DA 2ª Ley 8/2012.

Ricemos el rizo. ¿Y si la finca la vende una sociedad anónima, participada al 100% por un Banco, y hay que hacer constar alguna transmisión previa derivada de una fusión? Exactamente igual, con los datos correctos del proceso de Fusión y su inscripción en el Registro Mercantil correspondiente y, tampoco procede cobrar las transmisiones previas, al respecto puede verse la interesante Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 29 de julio de 2014.

Hagan sus apuestas, se admiten fracasos y dar por perdido el dinero de las ayudas a los bancos ¿Cuántas entidades quedarán?

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30 Responses to "Fusiones bancarias: su constancia registral"

  • Arcoiris
    27 enero, 2015 - 15:28 Reply

    Felicito a la autora por este excelente post, que nos muestra una temática de actualidad con algunos aspectos no tan conocidos.
    Una cuestión que merece reprobación es la relativa a la inyección de dinero público a las entidades (para la reestructuración) que ha sido destinada en gran medida al despido de empleados. Seguro que la solución pasa por ese recorte, pero deberían procurar buscar un puesto de trabajo a los damnificados empleados, pensemos en corporaciones inmobiliarias para transmitir los activos, empresas de conservación de activos, publicidad, lo que sea, el que quiera que se recicle y el que no quiera admitirlo, que no lo haga, pero al menos que tenga la opción.
    Por último, en cuanto a los gastos de registro, lamentablemente en algunos registros no se están atendiendo estos criterios, pues de lo contrario no habrían sido necesaria la resolución que cita. Además, antes de la norma que estableció el no devengo de arancel alguno por tales fusiones, en ciertos registros se giraba como un concepto más a cargo del cliente el correspondiente a la fusión, pues se aprovechaba la ocasión para inscribirla al realizar la correspondiente venta, novación de hipoteca, cancelación, … cuando la inscripción de dicha fusión no se le puede cobrar al consumidor ¿aquí no hay control de cláusulas abusivas como tratan de presumir algunos?. Evidentemente no es lo mismo girar una factura de miles de € a la entidad, que un pequeño concepto al consumidor, pero lo cierto que ese coste no se le puede tratar de cobrar al consumidor y sabedores eran de ello.

  • Francisco
    20 febrero, 2015 - 01:04 Reply

    tenia una hipoteca con el Banco la cual cancele antes de fusionarse con el Banco Popular llevo la escritura de la cancelacion al registro con la firma de los titulares del banco y me demoran el asentamiento del mismo diciendome que al fusionarse necesitan otro documento esto es normal.

    un saludo.

  • Lorena Moreno
    23 febrero, 2015 - 18:30 Reply

    Estimado Francisco; lamentablemente en este país quedan cada vez menos cosas normales. ¿Se ha resuelto su problema? Es posible que conste en el Registro alguna cesión de crédito en relación a su préstamo hipotecario cancelado, por darle algún sentido, sin ver la documentación me es difícil ayudarle.

    Estimados Arcoiris y Antonio; muchas gracias. Comentarios como los de Ustedes hacen viable tener ganas de seguir escribiendo.
    Salu2

  • Pedro J. Gómez Bartolomé
    1 marzo, 2015 - 19:53 Reply

    estupendo post, asi como interesado

  • Carlos
    8 agosto, 2015 - 00:38 Reply

    Hola,
    A mi me han cobrado la transmisión previa debido a que la caixa ahora se llama caixabank. He hablado con el secretario del registro y me comenta que ese importe puedo reclamarselo al banco ya que ellos deben realizar esa previa transmisión(concepto 611) y tengo que pagarlo. He hablado con el colegio de registradores y me comentan que el registrador debe realizar esa operación y que puede cobrarla. No obstante, puedo reclamar ese importe por ese concepto al colegio de registradores. Asimismo, he realizado una consulta a un abogado y me ha recomendado que se lo reclame al banco, ya que no es mi culpa que la entidad haya cambiado de nombre.
    A decir verdad, no estoy seguro que camino elegir para recuperar el importe cobrado de mas.
    Saludos

    • Lorena Moreno
      7 septiembre, 2015 - 11:26 Reply

      Estimado Carlos:
      La operación previa tienen que hacerla pero ya NO es minutable, ni al cliente ni al banco. Al cliente no lo fue jamás (¿Qué culpa tenemos los ciudadanos de que los bancos cambien de nombre?), al banco ya tampoco lo es por la Ley de Saneamiento Bancario que comento en el post. Dicen las lenguas que la Ley salió por las quejas del Sr. Botín, le salía caro ir cambiando el banco de nombre tras las fusiones…
      Yo de usted recurría.
      Un saludo.

      • Jose
        9 febrero, 2016 - 17:52 Reply

        Hola Carlos, yo tengo ahora tu mismo problema. ¿Me podrías indicar que has hecho y como has quedado? Mi hipoteca estaba con Banesto y al fusionarse con Santander me han cobrado el apunte de la fusión en la escritura. ¿A quien debo reclamar?

        • Lorena Moreno
          1 marzo, 2016 - 18:36 Reply

          Buenas tardes José;
          Si usted tiene el mismo problema que Carlos recurra el concepto cobrado al Colegio de Registradores, tiene usted un plazo de 15 días para hacerlo desde el pago o la notificación de la factura.
          Salu2

  • Beatriz
    23 junio, 2016 - 22:08 Reply

    Hola y gracias.Estoy tratando de dilucidar esa cuestion.
    Y me encuentro éste otro articulo donde dice,a mi entender que no hace falta inscripción?
    Por favor ayudeme,porque tengo que poner una reclamacion al BDE porque la entidad bancaria que absorbió a la otra con quien firme prestamo hipotecario,no está inscrita en registro de propiedad como la nueva titular del derecho de garantía real.La hipoteca es a favor de la anterior entidad y así consta en registro.
    http://www.elderecho.com/foro_legal/civil/accion-hipotecaria-creditos-cesion-absorcion-entidad-crediticia_12_849435001.html#.V2w71xY3U20.facebook

    • Lorena Moreno
      26 junio, 2016 - 14:50 Reply

      Hola Beatriz:
      El artículo que me adjunta es sobre la legitimación en los casos de ejecución hipotecaria. Y aquí no se ponen de acuerdo las Audiencias Provinciales y los Juzgados. Para unos la garantía real de hipoteca tiene que estar a favor del ejecutante y para otros le da igual que lo este a favor de la entidad absorbida. Es decir (ejemplo); unos legitiman a Bankia para ejecutar una hipoteca de Caja Madrid y otros dicen que quieren la nota simple del Registro de la Propiedad donde conste la hipoteca cedida a Bankia (igual pasaría con los llamados “fondos buitres”). En realidad esto únicamente retrasa un poco la ejecución. Al banco que le piden hacer constar el traspaso se hace y ya esta, una vez legitimado a ejecutar.

      Lo que no termino de entender es por qué va a ponerle una reclamación a la entidad bancaria ¿? Como deudora por lo poco que dice en su comentario no veo que le afecte. Salvo que usted quiera novar o ampliar el préstamo hipotecario y le cobren los gastos de la fusión, que eso si le afecta a los ciudadanos como deudores y por ello escribí el post.

  • Beatriz
    30 julio, 2016 - 00:00 Reply

    Hola
    Perdone el retraso.
    Ando de aqui para alla con todo éste lío.
    Le explico mejor.
    Caixabank es mi actual entidad.
    Absorbio a CAN que es con la que firmé en 2006
    CAN es la titular del derecho de garantía real.Y la que consta inscrita en Registro Propiedad.
    En febrero Caixabank me ejecutó.
    La registradora entrego certificado registral de dominio y cargas sin verificar(pienso) el titular.
    Entiendo que así en el certificado registral existe un defecto esencial.
    En prevision del art.688 de LEC hay que verificar al titular del derecho.
    “El rigor y exigencia ha de ser mayor en ejecucion sobre bienes hipotecados en los que son mas limitadas las causas de oposicion admisibles y no hay traba previa,sino directamente enajenacion del inmueble sujeto a garantía si el deudor no paga”
    El título adolece de defecto.
    Caixabank(actual entidad)no está inscrita y ni siquiera tiene legitimidad para iniciar ejecucion.
    Ese es el tema.Falta de legitimidad para ejecutar.
    Y posiblemente haya cesion de credito,titulizacion(no tendrían tampoco legitimidad,dejan de ser titulares,asi lo dijo el BDE) y no me informan por renuncia en contrato(que yo no hice).
    Gracias

    • Lorena Moreno
      8 agosto, 2016 - 22:02 Reply

      Buenas tardes Beatriz;
      Por todas las ejecuciones que lamentablemente han visto mis ojos, Caixabank estaría legitimada para ejecutar. Hablamos de una escritura de Fusión firmanda ante Notario e inscrita en el Registro Mercantil correspondiente.
      Que aparezca o no la hipoteca inscrita en el RP a favor de Caixabank es solo un formalismo menor… que esta provocando que del Banco (cuando pierden somos todos y cuando ganan son los accionistas y poco más) y de los bolsillos de los ciudadanos salgan miles y miles de euros para hacer constar (producto de la crisis) ese pequeño detalle en el RP. Por ello salió la Ley 8/2012 prohibiendo cobrar los Registradores por ello y, por lo que yo escribí el post… para darle algo más de publicidad a ese detalle que no se estaba teniendo muy en cuenta que se diga.

      En mi opinión si lo que desea es parar la ejecución pruebe con sus abogados el campo de las cláusulas abusivas; intereses de demora, cláusula suelo/techo, de alguna quizá puedan tirar y suene la flauta…
      Suerte.

      • Beatriz
        10 agosto, 2016 - 22:18 Reply

        Hola
        “Por estricto complimiento del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, el Registrador de la Propiedad tiene que hacer constar registralmente la transmisión del crédito hipotecario (o dominio según sea el caso) de la entidad absorbida a la absorbente, cuando le presentan a inscripción un documento relativo a derechos de la entidad absorbida. ”

        Un mero formalismo?
        Según éste parrafo yo entendí que es estricto cumplimiento que se registre la transmision a nombre de la nueva entidad que absorbió.
        Si el registrador emite un certificado de dominio y cargas para la demanda de ejecucion y no se hace constar la transmision,ni siquiera en nota advirtiendo al juez que no es titular del derecho.
        ¿cómo entonces se puede iniciar el proceso de ejecucion?
        Gracias

  • guillermo
    3 agosto, 2016 - 19:15 Reply

    Tengo un cliente al que le ejecuta (por impago) una hipoteca la entidad B, que absorbió a la entidad A. Si bien existe el documento notarial de absorción, lo cierto es qué, la hipoteca permanece a nombre de la entidad A, es decir, la entidad ejecutante no ha inscrito su titularidad del préstamo.
    En la escritura de absorción no se identifica el préstamo de mi cliente, simplemente la parte absorbente se subroga en los derechos y obligaciones. Yo no tengo claro que un tercero que no es titular de un derecho de hipoteca, concreto, tenga la legitimación activa para ejecutar sin previamente modificar, a su favor, en virtud de la escritura de absorción, la titularidad del derecho de hipoteca. Y, en el supuesto que la entidad actora no estuviese legitimada, entiendo que, con ése motivo de oposición, caso de darnos la razón el Juzgado ¿condenarían en costas a la parte actora por obrar careciendo de legitimación para ello?.

    • Lorena Moreno
      8 agosto, 2016 - 21:45 Reply

      Buenas tardes Guillermo:
      Ni el préstamo hipotecario de su cliente ni el de ninguno.
      Para hacernos idea del alcance real pondré el nombre de un Banco cuya fusión ha sido real. Imaginemos que en la escritura de Fusión (por absorción) de Santander tienen que aparecer todos los préstamos, depósitos y cuentas de clientes de Banesto. (¿?). Es algo inviable. No aparece detallado cliente a cliente. “Sencillamente “a X fecha cerrando balances todo el activo y el pasivo de una entidad pasa a manos de la otra (con todos los requisitos legales del procedimiento de Fusión, su publicidad, etc). Estando la escritura de Fusión firmada ante Notario y con casi toda probabilidad inscrita en el Registro Mercantil pertinente la entidad absorbente tiene plenas facultades para ejecutar (como para negociar las condiciones y modificarlas, también). La dilatación en el tiempo (breve dilatación) esta en que al Juez de turno le baste en la demanda de ejecución la documentación aportada (el préstamo hipotecario con efectos ejecutivos, la escritura de Fusión en tal caso, etc) o añada el curioso requisito de que en el Registro de la Propiedad conste la hipoteca inscrita a favor de la entidad absorbente, requisito que el banco cumple en unos días. Requisito en el que no se ponen de acuerdo; unos lo piden y otros no. Tengamos en cuenta que las fusiones bancarias son notarias para todos, hasta para los ciudadanos más de a pie. Y tengamos también en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo hipotecario es voluntaria, (nos obliga el Banco, no la Ley), es cierto que una hipoteca NO inscrita no es ejecutable de forma DIRECTA… pero es ejecutable, de una manera más larga… pero ejecutable como título que es.

      En mi opinión (por las ejecuciones que he visto) si lo que desea es parar la ejecución exploré el mundo de alegar cláusulas abusivas, la famosa suelo/techo, intereses de demora excesivos, etc.

    • Beatriz
      5 septiembre, 2016 - 18:25 Reply

      “Yo no tengo claro que un tercero que no es titular de un derecho de hipoteca, concreto, tenga la legitimación activa para ejecutar sin previamente modificar, a su favor, en virtud de la escritura de absorción, la titularidad del derecho de hipoteca. ”
      NI YO!
      Menos cuando la entidad A vendió el préstamo a un fondo de titulizacion antes de ser absorbida.
      Y cómo de éste tema parece que se habla todavía entre dientes…pues las respuestas dejan mucho que desear.
      Parece que no está claro para los jueces que cuando el banco vende los préstamos deja de ser titular, y que son los inversores los unicos que podrían ejecutar…nada de administradores con apariencia de titulares.
      Así que la entidad absorbente no puede venir de listilla ejecutando sin más,pidiendo lo que no debe.
      Menos los registradores pueden entregar certificados sin ton ni son,sin advertir al juez en nota de la falta de titularidad.
      Ya muchos sabemos ademas de las hipotecas burbuja y de sus desmanes y despropósitos
      Gracias

  • Maria
    13 agosto, 2016 - 18:33 Reply

    Pero en esa absorción, no me demuestran que esté mi pestamo?

  • Ainhoa
    25 agosto, 2016 - 04:35 Reply

    Buenos días Lorena,

    Ante todo, gracias por la generosidad al hacernos llegar tan interesante artículo. Yo no soy experta, vaya por delante, pero creo que los Registros SÍ que pueden cobrar por la última fusión. Quiero decir que por las fusiones previas (previas a la última fusión) NO se pueden minutar honorarios pero por la última SÍ. Yo entiendo, salvo que esté muy confundida (que puede ser, insisto) que si yo firmé la hipoteca con la entidad A y cuando la cancelé ya se había había producido la fusión de A en B, entonces pago.

    Otra cosa sería que yo empezase con A, y luego B absorbiese a A y luego C absorbiese a B. Es decir: A –> B –> C. El Registro no me puede cobrar, por un lado el cambio (operación previa) A –>B y, por otro, el cambio (operación última) B –> C.

    Pero pagar pagaremos, solo 1 vez (por el último cambio de denominación del acreedor hipotecario), pero pagaremos en definitiva.

    Es que he leído entera, y un par de veces, la resolución de la DGRN del 29/7/14 (que amablemente nos has enlazado) y ahí deja claro (a mi entender) que no se pueden devengar honorarios por la operación previa Banca Cívica –> Gestora Estrategica, pero sí que se pueden devengar honorarios por la ´´ultima operación última Gestora Estratégica –> Banca Cívica. En definita, que nos toca pagar el cambio de nombre de la entidad, y creo que el importe serán los 9,015182 €, correspondientes al arancel 3.2.

    En resumen:
    1) Por la operación PREVIA (u operaciones previas) a la última operación –> NO
    2) Por la ÚLTIMA operación –> SÍ

    ¿O estoy completamente equivocada? Es que como al otro comentarista, de nombre Carlos, le dijiste que podía reclamar ante el cobro por el cambio La Caixa –> Caixabank, yo entiendo que ese cambio sí que hay que pagarlo pues es el último y único, ya que ahí no hubo operación ni operaciones previas. Te agradezco enormemente cualquier comentario o aclaración que pudieras hacerme llegar. Un saludo.

    • Ainhoa
      25 agosto, 2016 - 04:41 Reply

      Perdón. Donde antes dije:

      “, pero sí que se pueden devengar honorarios por la ´´ultima operación última Gestora Estratégica –> Banca Cívica.”

      Quiser haber escrito:

      “, pero sí que se pueden devengar honorarios por la ultima operación Gestora Estratégica –> Builldingcenter”.

  • S_SK
    28 noviembre, 2016 - 14:21 Reply

    Hola, hoy ha ido mi mujer al registro para cancelar registralmente la hipoteca de 140.000€. Le han pedido una provision de fondos de 300€. Como había leído que sería de unos ciento poco euros, he llamado y el señor del registro que ha contado que al tratarse de una hipoteca inscrita al Banco Pastor, absorvido por el Banco Popular, en otras palabra tengo que pagar dos veces el arancel registrador 2.2, para el cambio de banco de Pastor a Popular y cancelacion de la hipoteca con el Banco Popular.

    Según tu artículo ésto no es correcto, y sólo deberia pagar el arancel una vez por la cancelación, y mi pregunta es:
    debería negarme a provisionar fondos hasta que me aseguren que ésto no me lo van a cobrar?
    o no tengo mas remedio que pagar y luego impugnar la factura?

    Me ha dicho ademas que lleva 9 notas de afeccion (he leido en otros artículos que solo se cobra nota registral de afeccion fiscal si hay transmision, y en el caso de cancelación con 0€ de AJD no hay transmision alguna), que hay que cancelar algunas notas etc.etc…Es decir, parece que éste registrador quiere costerase los turrones a mi costa.

    Muchas gracias /F.

    • Lorena Moreno
      28 noviembre, 2016 - 22:05 Reply

      Buenas tardes S_SK:
      Lamentablemente las notas de afección fiscal las cancelan de oficio y se pagan. Aquí en vía Administrativa es una tontería recurrir, ni el Colegio de Registradores ni la DGRN le darán la razón. A 3€ por nota más IVA. Esperemos el tema acabe en sede Judicial y se gane.

      En cuánto a cobrarle la fusión del Banco Pastor y el Banco Popular (que van a ser más de 3€) la respuesta es NO. No pueden cobrarle nada por los motivos que expongo en el post.
      Tiene varias opciones:
      Patalear en el RP hasta que le prometan no cobrarle (las promesas se las lleva el viento).
      Hacer la provisión de fondos y cuando este inscrito recurrir.
      Indicarle que la Ley establece un plazo máximo de 15 días para recurrir; es muy importante que el plazo no lo exceda. Debo de entender que en su caso el plazo comenzará el día que recoja la documentación y le entreguen la factura.

      Si necesita ayuda para recurrir aquí me tiene.
      Espero serle de ayuda, Salu2.

  • Francisco
    29 noviembre, 2016 - 20:46 Reply

    Hola Lorena,

    Muchas gracias por tu respuesta, me ha sido de gran ayuda. Siguiendo tus indicaciones voy a provisionar fondos y por supuesto recurriré la factura cuando la recoja, por lo que amenazo que es bastante posible que use tu ofrecimiento de ayuda 🙂

    Gracias de nuevo, Saludos /F.

    • Lorena Moreno
      30 noviembre, 2016 - 17:51 Reply

      De nada Francisco y muchas gracias a usted por preguntar, le da sentido a la existencia de este post. No se preocupe, un recurso más o menos en esta materia no me pesa, total, tengo hasta una plantilla 😛
      Salu2
      Lorena

  • Francisco
    2 diciembre, 2016 - 14:08 Reply

    Bueno pues ya tengo la factura, me ha pasado “solo” 8 aranceles, entre ellos el infame “Fusión por Absorción” ( ademas de fax, cancelación costes de urbanización etc…), por un total de unos meros 295€. Ya me dirás como lo podemos hacer, imagino que mi email lo puedes ver ya que lo incluyo en el post?. Muchas gracias de nuevo Lorena, saludos /F.

    • Lorena Moreno
      6 diciembre, 2016 - 22:01 Reply

      Efectivamente, en la trastienda tengo acceso a ver su mail 🙂
      Me pongo en contacto con usted!

  • José
    1 abril, 2017 - 10:19 Reply

    Hola Lorena, ya en el 2017 aún siguen los Registros emitiendo facturas por cancelación de hipoteca con aranceles estimados erróneamente en base a la Disposición Adicional del Real Decreto y luego Ley 8/2012 de 30 de octubre, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector
    financiero.
    210 € desglosados en dos facturas, una para mí y otra para el Banco.

    Desde mi punto de vista voy a impugnar las 2 minutas o 2 facturas por considerarlas erróneas.
    Pienso que la impugnación de una arrastra la otra.
    Esta es mi aportación al debate de este estupendo artículo.
    Por lo que he leído los acontecimientos básicamente han discurrido así:

    1º- Se publica un Real Decreto Ley para dictar normas que regulen la fusión de Cajas y Bancos.

    2º- En esa Ley se coloca una Disposición Adicional Segunda que dicta la forma de facturar en los Registros de la Propiedad los macromovimientos financieros.

    3º- El Colegio de Registradores hace una lectura interesada, descontextualizada y obviando la exposición de motivos, el ámbito de aplicación y la intención del legislador, coge la disposición adicional segunda y la invoca para todo tipo de cálculo arancelario, pues la cuenta es mucho más lucrativa para el gremio.
    Y se tapa los ojos en relación a todas las características que presenta una Ley cuya interpretación hay que hacerla leyendo todo el texto y no haciendo un corta y pega para luego “interpretar”.

    4.- La Dirección General de los Registros y del Notariado decide comunicar a los registradores unas Instrucciones dictadas el 31 de Mayo de 2012 de interpretación de la disposición adicional segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre.
    Son estas instrucciones una autorización manifiesta de un Órgano Superior para que en los Registros comience la sobrefacturación de las cancelaciones hipotecarias.

    5.- La instrucción no era pública sino de carácter interno pues nadie la conocía salvo los Registradores, la instrucción no era ley, pues la Dirección General del Notariado a pesar de manifestar en ella su voluntad de permitir el sobrecosto, no la aprobó en el Ministerio de Justicia y no la publicó en BOE, eran lo que podemos llamar “consejos u órdenes”.

    6.- Tras las instrucciones erróneas de la Dirección General del Notariado en Mayo de 2012 llega el asunto al Congreso de los Diputados y en Septiembre del 2012 Gaspar LLamazares emite una pregunta parlamentaria al Presidente Mariano Rajoy (Registrador de la Propiedad)
    Léase respuesta en boletín oficial de las cortes generales, de Mariano Rajoy a D. Gaspar Llamazares :
    BOLETIN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES CONGRESO DE LOS DIPUTADOS Serie D Núm. 146 19 de septiembre de 2012 Pág 9.747 184/007035 (184) Pregunta escrita Congreso

    7.- Mariano Rajoy responde por escrito desautorizando a la Dirección General y dejando claro que el Real Decreto 8/2012 no tiene nada que ver con los aranceles tradicionales que los Registros aplican a los ciudadanos (Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad) sino con la reestructuración bancaria y que los aranceles del RD 1427/1989 siguen en vigor y deben ser los referentes en aplicación a las cancelaciones hechas por los ciudadanos sin ningún gasto adicional.

    8.- Para más abundamiento el TSJ de Madrid falla en un Recurso Contencioso a favor de un cliente (inmobiliaria que puede soportar el gasto judicial) que impugnó las “instrucciones de la DG”
    Esta sentencia invoca la respuesta parlamentaria de Mariano Rajoy entre otras argumentaciones y es muy explicita.

    9.- Se ha manifestado sobre la interpretación del asunto:
    – El poder ejecutivo máximo (El presidente y Registrador Mariano Rajoy)
    – El poder legislativo máximo (Boletín Oficial de las Cortes Generales)
    – El poder judicial (Tribunal Superior de Justicia de Madrid)

    Para que los Registradores cobren los conocidos 24 € de cancelación de hipoteca tendrá que pronunciarse el poder divino, la Diosa Atenea Hija de Zeus. Diosa de la Sabiduría que solicitada como juez arregla los conflictos de manera pacífica.

    • Lorena Moreno
      3 abril, 2017 - 13:00 Reply

      Buenos días José:
      Lo veo muy puesto en el tema. Para impugnar tenga en cuenta que tiene 15 días hábiles (ya no se cuentan los sábados) desde su notificación o entrega (la Ley establece ambas posibilidades, lo que permite impugnar un borrador de factura -sin pagar- o una factura -pagada-).
      En cuanto el arancel “fusión por absorción” (o los cientos de nombres parecidos que le ponen en las minutas) y por mi experiencia practica existe la técnica de cobro “por si cuela”, que si luego el cliente impugna el Registrador se allana en su Informe y el Colegio de Registradores resuelve por allanamiento. Luego Paz, Gloria y a Seguir.

      Si necesita ayuda aquí me tiene.
      Un saludo.
      Lorena

  • Jose Miguel Gallardo Garcia
    10 diciembre, 2017 - 18:56 Reply

    Buenos tardes Lorena, he tropezado casualmente con su fantástico articulo, y me he atrevido a exponerle mi caso, por si puede arrojarme algo de luz. Soy un ciudadano de a pie, que no tiene ningún conocimiento de estos temas. En el año 1996 me hice cliente del Banco Urquijo en la oficina de Ramón Gallud en Torrevieja, donde formalicé una hipoteca para la adquisición de un apartamento. A los pocos meses me informaron que me pasarían los recibos desde la Caja Rural de Almeria, otros pocos meses después que lo harían desde la Caja Rural de Alicante, y años después desde Ruralcaja.

    Fui abonando los recibos y una vez cancelado el crédito con Ruralcaja, en el año 2011 me fue otorgada la escritura de cancelación de hipoteca.

    En esa fecha no inscribimos esta cancelación en el registro Nº 3 de Torrevieja, y al ir a inscribirla en la actualidad, el registrador nos comenta que no tiene constancia de que esta oficina pasara a la Caja rural de Almería y posteriormente a la caja Rural de Alicante y Ruralcaja donde finalice todos los pagos.( Posteriormente Ruralcaja fue absorbida por Cajamar).El registrador insiste que el Banco Urquijo fue absorbido por el Sabadell y no sabe nada más de algunas oficinas que pasaron a otras cajas, por lo que se niega a inscribirlo.

    En mi escritura de cancelación de hipoteca, el notario se limitó a poner “Préstamo hipotecario a cancelar, acreedor Banco Urquijo, S.A., hoy Ruralcaja”.

    Me he dirigido también a Cajamar, y tienen datos míos como antiguo cliente de Ruralcaja, pero ellos no conocen el paso de la oficina del banco Urquijo a la Rural de Almería y posteriores.

    Así pues me encuentro en este atasco administrativo y no se por donde seguir investigando ya que el notario que me otorgo la escritura de cancelación me comenta que no recuerda esos datos del año 2011 y por otra parte, desconozco donde se pudo inscribir la compra de algunas oficinas del banco Urquijo, entre ellas la de Torrevieja, por parte de Caja Rural de Almeria, que parece que pertenecía en aquellas fechas a Unicaja.

    Un saludo.-.

    • Lorena Moreno
      11 diciembre, 2017 - 12:26 Reply

      Buenos días José Miguel:
      Antes de nada muchas gracias por considerar fantástico el artículo. El tema esta dando comentarios y planteamientos para escribir un libro 🙂
      Entrando en su particular caso:
      No sabía ni de la existencia de Banco Urquijo (todos los días se aprende algo) pero es bastante probable que su préstamo hipotecario se trate de alguna venta “menor” de sucursales. Como este artículo que he encontrado en la hemeroteca de ABC del 23/12/1995 -pág 50- donde se dice que le vende 27 sucursales a Unicaja. http://hemeroteca.abc.es/nav/Navigate.exe/hemeroteca/madrid/abc/1995/12/23/050.html.
      El Registrador se refiere a la adquisición total por parte del Sabadell, pero esto no quita, que con anterioridad el Banco no haya vendido alguna sucursal con todos sus clientes dentro. Eso el Registrador no lo sabe, él es mero espectador de lo que en escritura le ponen las partes.
      Ahora bien si el tracto de los Bancos en escritura es el escueto “Préstamo hipotecario a cancelar, acreedor Banco Urquijo, S.A., hoy Ruralcaja” que me comenta, está mal. Faltan datos de las distintas sociedades y las inscripciones en el Registro Mercantil. Datos que el Banco tuvo que darle al Notario y él poner. Datos que el Banco tiene y debe dar al Notario.
      Una cosa hay innegable en este caso; usted sabe con quién hay ido teniendo el préstamo y pagando y el Banco también que tendrá el historial y otorgó la escritura de cancelación. Ahora falta id adaptando esa realidad correctamente a la escritura y pasar por el filtro del Registro.
      Personalmente en su caso empezaría por:
      _ La escritura que la califique formalmente el Registrador.
      _ Leer que dice el Registrador y ver la intervención del Banco en la escritura.
      _ Solicitarle al Banco un historial de la amortización del préstamo y pedirle que dé los datos de las ventas de esa sucursal (el empleado de la sucursal se le puede quedar a cuadros).

      Paciencia, ármese de paciencia que las cosas de Palacio van despacio pero paso a paso siga desatando el nudo. Si usted quisiera vender el apartamento esta carga le daría dolores de cabeza.

      Sin ver la documentación poco más se me ocurre para ir empezando a desenlazar el caso. Siempre fui amante de casos raros (esto me recuerda a cuando me vi persiguiendo los pasos de unas letras de cambio para cancelar una hipoteca cambiaria) así que si usted lo desea me pongo en contacto con usted (veo su mail en la trastienda del Blog) y seguimos.
      Paciencia, suerte y Salu2.
      Lorena

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