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Reanuda como puedas: expediente para la reanudación del tracto sucesivo (art 208 LH)

Comienza diciendo el artículo 208 LH en su actual redacción: “La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas…”.

Este enunciado contiene una inexactitud. Para los destinatarios de la norma, hubiera sido más elocuente, a modo de informativa advertencia, un inicio del precepto que fuera algo así como: La reanudación del tracto sucesivo interrumpido será prácticamente imposible conseguirla como consecuencia de las siguientes reglas que regulan su tramitación…”.

En efecto, si se lee el artículo se llega (o, al menos llego yo) a una desazonadora conclusión: que el que el legislador no ha regulado un verdadero expediente, por mucho que diga. Un expediente se compone de diversos trámites, cada uno de ellos con su autonomía y su especificidad, hasta llegar a un resultado final. Aquí no. Aquí hay un sólo, verdadero e irrealizable en la práctica, trámite: que todas las muchísimas personas que este artículo manda citar, no solamente no se opongan a la pretensión del solicitante, sino que se tomen la molestia de comparecer ante el notario, y, sin que ni una sola de ellas falle, presten el consentimiento a una reanudación de tracto de la que desconocen completamente los detalles, y que les será seguramente muy ajena. Un pasaporte al fracaso, vamos.

Todo lo anterior a este paso, en especial las notificaciones, es algo irrelevante en el fondo, porque no es relevante cómo se les notifique a esos interesados. En el punto 4º se establece la necesidad de una notificación personal a determinados titulares de dominio o derechos reales sobre la finca. Podría plantearse la cuestión de qué significa exactamente que sea personal, pero en realidad es completamente indiferente. Es igual si se les notifica por acta, correo, burofax, SMS, tam-tam, lenguaje de signos o telepatía. Porque lo que tiene que hacer esos notificados, no es no oponerse o no hacer nada, sino consentir ante el notario. De modo que el trámite de notificación no es un verdadero trámite, ni esto un expediente. Esto es, en realidad, una labor titánica de  intentar que un montón de gente que carece por completo de interés y conocimiento en el asunto, se digne firmar ante notario que todo le parece muy bien.

Veamos un ejemplo práctico, no demasiado complicado además (pueden serlo mucho más), para que se aprecie bien la cuestión: una casita con jardín, de Cebreros, era propiedad de una persona, don Juan, inscrita a su nombre en el registro; don Juan la vende en documento privado a otra persona, don Matías, y ésta lo revende en otro documento privado a doña María. Doña María quiere algo tan natural como inscribirlo a su nombre en el registro.

Don Juan ya ha fallecido con cuatro hijos, dos de los cuales también han fallecido con tres y dos hijos, respectivamente.

Esta vivienda linda con otras tres. Una de esas viviendas que lindan está hipotecada con Banco Santander; otra con el BBVA; y la tercera está libre pero ha fallecido el dueño.

La vivienda de doña María soporta por un trocito del jardín una servidumbre de paso a favor de una finca que está a un kilómetro; en la vivienda de doña María no vive habitualmente ella sino su hermana soltera, porque se lo deja la propietaria.

Pues bien, para conseguir su objetivo, doña María en primer lugar tendrá que notificar según el art. 208 a las siguientes personas, siempre individualmente:

–          A los dos  hijos vivos de don Juan.

–          A la viuda y los tres hijos de uno de los hijos fallecidos.

–          A la viuda y los dos hijos del otro hijo fallecido de don Juan.

–          A don Matías.

–          A los propietarios de las viviendas colindantes que están vivos[1].

–          Al Banco Santander y al BBVA.

–          A los herederos del propietario de la vivienda colindante (sin no sabe quiénes son, tendrá que buscarlos y acreditar su condición).

–          Al propietario de la finca que tiene a su favor la servidumbre de paso (y si ha fallecido, los herederos).

–          A la hermana de doña María (sí, también).

–          Al ayuntamiento de Cebreros.

Puede parecer un lío, pero ésta era la parte fácil. Ahora viene lo complicado, porque hay que conseguir que TODOS estos notificados, sin excepción, comparezcan ante el notario y consientan. Y si no lo hacen, no hay reanudación del tracto que valga. Relean los que tendrían que unánimemente otorgar el acta notarial y piensen si hay la más mínima oportunidad de que eso ocurra. Como diría un inglés: are you kidding me??

__________

[1] En un prontuario del servicio de estudios del Colegio de registradores de octubre de 2015, se considera que no es necesario citar a los propietario o titulares de cargas de las fincas colindantes, por razones finalistas, de estudio de la tramitación previa y lógicas. Es la solución más razonable, y coincido con ella, pero lo cierto es que el artículo 208 literalmente sí los incluye como destinatarios de la notificación, por lo que estas interpretaciones a contrario no son nada seguras ni garantizan que no vayan a existir problemas de inscripción.

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7 Responses to "Reanuda como puedas: expediente para la reanudación del tracto sucesivo (art 208 LH)"

  • Salvador Torres Escámez
    14 abril, 2016 - 10:52 Reply

    Coincido contigo, Fernando, en tu opinión negativa sobre la solución dada por el legislador a esta figura. El pesimismo a que me llevó el primer expediente que tramité después de la entrada en vigor de la Ley me ha llevado a profundizar en la reanudación y, si las muchas cosas en que hay que ocuparse en la Notaría -además de hacer escrituras- y las trabas propias de la edad me lo permiten, intentaré terminar un trabajo que he empezaado al respecto.
    El asunto tiene todavía más inri si se piensa que uno de los fines de la reforma es la “desjudialización” de los expedientes. En este punto que nos ocupa, parece como si el legislador no se atreviese a darle la responsabilidad al notario, porque la tramitación de éste está abocada a la intervención judicial en el declarativo. Ya pasó en la Ley Hipotecaria de 1944, donde las actas de notoriedad para la r.t.s.i., no necesitaban aprobación judicial en el Proyecto, pero ésta fué introducida finalmente por las Cortes.
    En cuanto al tema de las notificaciones, hay una puntualización muy interesante de J.M. García García, en su excelente y reciente obra sobre “La finca registral” (cuya filosofía, por lo demás, es tan, digamos, peculiar: el notario es un disciplinado instructor del expediente, que resuelve finalmente el Registrador (produciendo la correspondiente “asignación de derechos”, esto último lo añado yo).

  • JAVIER MANRIQUE
    15 abril, 2016 - 14:02 Reply

    Muy acertado comentario, Fernando, sobre este incomprensible precepto absolutamente inaplicable; ya que si tuviéramos el consentimiento de todos los interesados mediatos e inmediatos no sería necesario acudir a este engorroso expediente, sino simplemente a su comparecencia ante Notario para otorgar la correspondiente escritura. Otra incongruencia increíble es exigir la notificación personal solo cuando la inscripción contradictoria tiene menos de 30 años de antigüedad, cuando luego se exige la comparecencia y anuencia ante el Notario…Es seguro desde luego que no será posible hacer un solo expediente con éstos tramites.

  • Óscar
    15 abril, 2016 - 17:16 Reply

    Llamar al acreedor de un colindante para que consienta expresamente que la finca del vecino ya no es de Abraham sino de su porquero es de traca. Urge reformar este 208 LH porque una cosa es interpretar una norma, otra retorcer su significado y otra es pasársela por el arco del triunfo.

    Imagino que el legislador ha tenido presente que, a fin de cuentas, se va a sustituir una inscripción vigente a favor de Abraham por una inscripción a favor de su porquero y lo más seguro es llamar hasta al sursuncorda (que se escribe así, según el DRAE).

    Por otro lado, si van a venir a la notaría a firmar todos los titulares intermedios lo que procedería es firmar las oportunas herencias y compraventas (¡con sus impuestos!), no articular una “reanudación del tracto”.

  • Fernando Gomá
    17 abril, 2016 - 18:17 Reply

    Gracias por vuestros comentarios. Quiero añadir una reflexiones más: como es sabido, en las misma fechas en las que se promulgó la ley que modifica este artículo, se hizo lo propio con otra la de jurisdicción voluntaria, en la que se nos dota a los notarios de competencias muy llamativas y sustanciales, en temas claves como matrimonio, divorcio, aprobación de particiones, nombramientos de contadores partidores, aprobación de convenios, etc.

    La forma en la que se contemplan las capacidades del notario en la LJV por parte del legislador es, por tanto, muy positiva, entregándoles asuntos clave. En cambio en la reforma de la LH, el legislador respecto del notario es no temeroso, sino pacato y completamente desconfiado. Parece evidente que en la tramitación de una y otra no han influido decisivamente los mismos grupos de interés o corporaciones. Ahora, plantéese cuál de las dos leyes es más favorable para el ciudadano, cuál le soluciona problemas y cuál se los añade innecesariamente.

    La LJV sí desjudicializa, ésto en absoluto. Te aboca a un absurdo juicio declarativo, instado contra personas que no saben nada de un tema, no les importa en absoluto, con toda la razón además, y que se ven ridículamente interpelados a través del juzgado. Es evidente que el redactor o inspirador de esta norma quiso boicotear completamente el procedimiento, y que necesita una reforma urgente e inmediata.

  • IÑIGO ROMERO DE BSUTILLO
    19 abril, 2016 - 10:21 Reply

    Exacto.- “La desjudicialización” es de pacotilla…como para quedar bien con todos y hay que ser muy atrevido para meterle el diente a un 208 LH. Está claro que ha funcionado el lobby. Y si antes el San Benito era que “ganabamos mucho por una firma” ahora tenemos competencias no útiles sino costosas para el ciudadano. O sea que el Notario como operador juridico de la S.J. P . y agente de la libertad individual de los ciudadanos para completar sus derechos de propidad(201 y ss LH) queda en el alero por la amenaza constante de tener que dar un carpetazo y aconsejra el juicio declarativo con el consiguiente desprestigio mayor incluso en los pueblos y ciudades medianos y poqueños donde lo mismo te ponen una medalla que te echan a los perros.- En fin… es lo que tenemos. A ver si Manos Limpias y Ausbanc echan una mano(sic)!!

  • IÑIGO ROMERO DE BSUTILLO
    19 abril, 2016 - 10:22 Reply

    Rectius: “propiedad”;”aconsejar”.

  • IÑIGO ROMERO DE BSUTILLO
    19 abril, 2016 - 12:02 Reply

    “poqueños”

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